我是在咖啡廳透過蔡如雯認識Ellie Chiu，當時她在隔壁桌使用電腦工作，我和如雯在旁邊大聲說笑，她一點也沒被影響非常專注自已的工作，甚至連我們要離開時跟她打招呼，她都嚇一跳可見其專注力，她是House123執行長，但在她身上看不到任何意氣風發的影子，有的是謙遜溫柔有著可愛笑容的女生，但是談起房地產經她可是自有一套想法唷！來聽聽她這幾年透過房地產學到的必殺技。
看房子之前注意事項
我最大的特色就是很容易專注，常常不會意識旁邊有人，但奇怪的是重要關鍵字完全不漏掉，其實我們人無意識都會接收周遭一切，所以正面環境非常重要唷！我來House123之前是某手機大廠的業務，從那時候開始學習房地產，曾在半年內看了一百間房子，常常下班一個人開始看房子甚至連周末也是如此，一天看十間房子都不會累，我很喜歡看房子，常常在想如果有一天財務自由，我要去當房仲，不用執班時間又很自由，自已可以邊看房子還可以介紹客戶，結果沒想到進來House123 做跟房子相關工作，簡直太幸運了，如果女生考慮到一個人看房子會有安全上顧慮，給予的建議是最好不要找屋主自售的房子，尤其晚上去屋主家相對比較危險，可以找大品牌仲介帶看一般來說素質不會太差也比較安全，二種方式不管是屋主自售或仲介帶看，一定要告知朋友你的去處，白天我也曾看過屋主自售房子，看房子之前會傳簡給朋友告訴他現在要去那裡？請他某個時間打給我，若看到屋主怪怪的就不要進去，請相信自已的直覺，帶看前要交換名片也是必備動作之一，這些小地方稍微注意一下，就可以開始快樂看房子囉！
什麼？買房子要二十九年不吃不喝才買的到
之前有報導台北市買房子要二十九年不吃不喝才買的到，我覺的媒體宣染太誇張了，我們站在專業領域看其實買房其實沒有那麼困難，只是你想要買什麼房子，當然換個角度看它這樣寫也是有道理的，如果你用總價下去計算當然要二十九年，但是若用頭期款加貸款下去估算根本沒那麼多，利用槓桿買房子相對簡單多了，媒體一味宣染此議題只會讓年輕人更害怕不敢買房子，假設現代年輕人出社會起薪四萬算是很高的收入了吧！每個月扣除生活費二萬五，剩一萬五存一年也才十八萬，總要為自已買個保險吧！在扣掉保費三萬剩十五萬，存個頭期款一百五十萬也要十年，據統計現在平均薪資是四萬七，但事實上很多人薪水四萬不到，M型社會的來臨讓貧富差距拉大，如何輕鬆買房子？先從看房子開始吧！
房子遊戲規則不會變，搞懂它！
其實看房子很花時間跟體力，這時你可以在網路先看格局圖是否符合條件，有時候網路上沒放格局是因為他是三角型或是長條型，不符合條件大可以不用去看，有時看到地點好、價格好但格局卻是長條型很難規畫，若真的認為不錯在去看，有些網路上沒有格局圖也可以請仲介mail給你，或是有格局圖但窗戶沒畫上去，也可以請他加上去，看完格局圖在決定是否去看房子，這些都要經驗累積，房子遊戲規則不會變，房地產牽扯到人，屋主在想什麼？仲介在想什麼？ 只要搞懂它就好了，現在政府打房買方跟賣方結構跟以往不同，舉例來說：二年前還沒打房時，房子幾乎可以超貸，很多菜籃族可以名下買好幾棟房子，有些甚至連現場都沒看過就買了，過戶後馬上就賣週期很短，中間可能只賺個三十萬左右，但正因為如此投機作法，房價慢慢疊上去了，這是非常不健康的現象，而現在奢侈稅名下只能登記一間房子，雖然炒作永遠都在但如果沒有打房會更難掌控房價，你去觀察奢侈稅二年間其實房子漲幅不大，以前大多是炒作出來，不用頭期款即可購屋，現在要自備三成頭期款，以前的房子比較容易因為房貸繳不出來被法拍，現在如果你可以自備三成頭期款，代表你的消費能力是比較優質的，理財習慣也比較健康，因此容易繳的起房貸，過去跟現在都有寬限期，唯一差別就是要自備三成頭期款，講個實在話如果你連自備款都繳不出來代表房子對你來說太沈重了，你可能不適合擁有它，大部分自住的人都會考慮本息攤是否還的出來，畢竟要住一輩子的房子還是早點還完好。
出價太低買不到房子
時常有人問我看房子要注意那些細節？事前要做那些功課？House123最近推出十四周購屋錦囊裡皆有詳細方法，照著上面做其實你只要看完三十間房子就有一定敏銳度了，一般來說我看完每一間房子都會做筆記與編號歸檔，一方面可以知道自已看幾間房子一方面增加對房子敏銳度，那時候書上都告訴大家要先看五十間房子在出價，於是我從五十間房子開始出價，但是那時候我怎麼出價都買不到房子，假設開價三十五萬，我出二十四萬怎麼樣也買不到房子，有時候出太低，連仲介都不收我的斡璇書，不然就是仲介有收也約屋主出來談，最後還是談不攏無疾而終，雖然沒有買到房子但是卻學習到很多房地產知識，之前看一棟房子我和先生都很喜歡於是馬上下斡璇書，隔天仲介就約屋主出來談，我們從晚上九點談到一點，最後因為雙方價錢認知上的差異最後還是沒談成案子，回到家先生跟我抱怨好累，而且談了那麼久結果還是沒買到，但我認為這是一個很棒的經驗，有個人願意陪我們一個晚上也讓我上了一堂非珍貴關於議價的課題。
買房前必備問題
根據我買房子的經驗，購屋不一定要買到哪一間，所謂無慾則剛，記得多跟仲介尋問相關資料，以下四個問題一定不能少：
1、 這間房子底價是多少？
2、 有人出來談嗎？
3、 有的話多久以前談過？
4、 他們價格談多少？
這些都問完之後你心裡就會有底可以出價了，記得跟仲介及屋主有良好互動，有時候你看房子時剛好屋主在家，盡量讓他對你留下好印象，通常不缺錢的屋主會願意幫助年輕人買到房子，假設你看一間三千萬的房子，看屋時發現是空屋代表屋主不缺錢，因此代看過程中可以跟屋主透露由於父母沒有資助因此得自已存錢，從何時開始計畫買房子，讓屋主認為你是一個勤儉持家、克勤克儉存錢的好孩子，塑造自已真的很想買他的房子讓他對你有好印象，只要屋主不缺錢有賺錢就會賣，只是賺多賺少而已，有時候對方不肯降價就算了，你不一定非買到不可，有時房子買貴是因為自已太喜歡那間房子甚至願意用高於行情價買下它，代表你主觀意識過強，或許你會說那間房子有許多優點可以加分呀！但是你去注意這些優點有的房子也不少，不一定非它不可呀！
出價對了就是成功的一半
事先做好功課也很重要，接下來教大家出價的袐訣：
1、 出價要從低價開始，出價對了就是成功的一半，假設一間房子你想要三千六百萬買到，你先出個三千五百萬中間只有一百萬的緩衝價格，這時約出來談很容易就超過，如果你出三千四百五十萬緩衝值就多一些，價格就比較好談。
2、 自已要設定底線，超過底線絕對不能買。
3、 約見面談之前要先跟仲介打個預防針，表現出你很難加價(記得不要在下斡璇時表現出很難加價，這樣仲介會不敢收你的斡璇書唷！)你可以試著跟仲介說：最近跟很多人聊過覺的房市目前不是很明朗，你很喜歡這房子但是又不想給自已壓力那麼大，所以我們出來談時加價空間有限，讓屋主心裡期望值降低。
4、 如果還是願意出來談，中間在談價格要一點一點慢慢加，可能加個五十萬搞不好就成交。
出價前必殺技！
如果仲介認為可能會談不攏就會選擇改期，讓議價時間拉長，你就知道這個價錢並不符合屋主心裡認定，當然市場行情也要事先調查，大部分房子不會只委託一間仲介賣，可以去其他仲介問看看，要問那些問題呢？這裡教你必殺技！你可以這樣問：
1、 之前的開價就是這樣嗎？
2、 有調過嗎？原本可能1450萬調成1350萬，代表之前價格不易出售。
3、 之前有人出過價嗎？有的話是出多少？
4、 有收斡璇書嗎？
5、 使用邏輯問法，假設問：出1200萬屋主會出來談嗎？仲介如果說：不知道，試試看！或是他回：之前有人下1200萬，屋主不談。
6、 你可以問多久以前？若是三個月前，代表這三個月來沒人來下過斡璇，你下1200萬就有機會，因為房子還是跟人心有關，時間一久屋主也是人他也會急呀，除非對方不缺錢或是進價成本高於1200萬，你可以從這些對話中知道某些邏輯。
7、 再個舉個例子，你跟仲介說願意出1200萬，結果他說屋主可能不會出來談，至少要1200萬屋主才會出來談，你說太高了，於是仲介就會問你：你想出多少？這時選擇權就在自已手上，因為他先問你的，你回答1100萬可能比你心裡價格少一點，其實買房子就是跟人心有關，人心會變有時候得打心理戰，如果仲介剛剛是騙你的就會跟你說：不然你在多出一點幫你跟屋主談，這時你回答：剛剛你說1200萬屋主就不談了，我出1100他會出來嗎？仲介可能會跟你說：不一定你出看看，我幫你僑看看，所以在對的時間說對的話很重要唷！
House123核心價值
House123以服務買方、滿足客戶為主，以房地產來說買方可以得到的資訊太少了，仲介的立場絕對是偏向賣方，因為房子只有一棟，你不喜歡我在找別人來看就好了，代銷中心同樣也是偏向賣方，那誰來照顧買方呢？消費者常常不是出價過低永遠買不到房子，要不就是買到高於市價的房子，甚至買到有瑕疵房子，我們為了維護買方權益，分成三種客戶進行尊榮服務，第一種服務是想要買房子但是不知如何下手，可以上近期即將開課十四周購屋錦囊並搭配目前房市資訊做教育訓練，第二種是有大方向且明確需求的客戶，開始幫他進行物件蒐尋，目前已推出團購服務歡迎大家多多利用，第三種客戶是已經有中意的物件但價格談不下來，這時可以幫他作議價服務，House123希望服務好這三種客戶，用自已預算內的價格買到好房子，我們會站在買方立場去提醒他們，要如何議價該問什麼問題，Arice問：實價登錄對House123有影響嗎？買氣多少會下降一些，尤其是首次購屋族明顯變少了，但對於有經驗的人這個時間點比較敢買，目前房價屬於凍住階段反而有議價空間，有關心房市的人都知道最近價格幾乎不動，如果有缺錢屋主出售趕快接下來就對了。
十四周購屋錦囊-投資策略
最後跟大家分享十四周購屋錦囊中教給大家的投資策略，一般分成三種：
第一種投資策略：隔套出租，需考慮附近上班族的便利性？離公司近嗎？有便利商店嗎？公車好搭嗎？很多工業區附近的生活機能很差，但卻有租屋市場哦！大部分上班族的人只想離公司近，不在乎是否有公園，如果是全家居住則不會考慮工業區附近，套房出租不用在意房子是否長條型或三角型，只要隔起來有對外窗即可出租即可。
第二種投資策略：整層出租，買來要整層出租則得先注意附近生活機能如何？大部分來租客都是家庭居多，所以附近必須要有國小、國中、市場、公園等環境，格局圖就要考慮進去，用自住客的想法去看房子就對了。
每一種操作策略都不同，假設你買一坪四十萬中古屋預計二年後賣五十萬，如果你空了二年，每個月除了要交房貸外，每年要繳房屋稅、地價稅等，過半年你開始懷疑真的會漲嗎？在心裡作祟下賣了四十二萬，結果沒多久就漲到五十萬，你只好搥心肝加嘆息，通常賣太早等不到心裡預設價格的人都是沒有作現金流，如果能夠出租產生現金流不是更好嗎？
哇！這次Arice真的是挖到寶了，相信只要學到這些小袐技，一定可以增加許多房地產經驗，真是讓人熱血沸騰呀！趕快來去看房子買房子囉！(握拳ing)，等等還有還有…
最後Ellie Chiu提醒大家的是，很多人喜歡買頂樓加蓋，看中坪數大可以住三代同堂，但是沒想到老人家根本爬不上去，反而隔套出租居多，因為只有租客願意爬樓梯，目前台北市隔套須要樓下同意，這點也須加注意！真是太棒了，又讓我上了一課房地產知識，看來包租婆之路離我不遠啦！
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